Aquí te damos una Guía sobre los pasos a realizar para comprar una vivienda en la republica dominicana. Investigación de títulos, inspección física, cierre de la transacción, etc.
El procedimiento para la adquisición de una vivienda o bien inmueble, en la mayoría de los casos es una de las inversiones más importantes que una persona física o jurídica puede realizar, llegando a representar hasta el 70% de su patrimonio. A través de la observación de ciertas reglas o precauciones generales, esta actividad puede ser de mucha satisfacción. A continuación presentaremos algunos pasos a seguir para el comprador de una vivienda.
Aunque el estado da garantía del proceso, es preciso observar que nuestro sistema de registros de tierras cuenta con insuficiencias que cada usuario debe suplir.
Una persona interesada en la compra o adquisición de un inmueble debe hacer una investigación de la propiedad objeto de la compra, la cual debe incluir varios elementos, de manera que sea efectiva y ofrezca para el adquiriente resultados de riesgo mínimos. Entre otros deberá revisar y analizar los siguientes elementos:
• El estado de riesgo de los inmuebles que le interesa adquirir mediante una investigación por ante mano el registro de títulos y en los tribunales de tierra.
• La situación impositiva de inmueble ante la dirección general de impuestos internos (DGII), en lo relativo a los impuestos sucesorales, la transferencia, así como también, el impuesto sobre viviendas suntuarias y solares urbanos no edificados (IVSS).
• Autorizaciones, permisos (leyes o cualquier disposición legal que restringen el derecho de propiedad).
Es importante la Inspección Física una vez han sido verificados los aspectos que conciernen al estatus legal, impositivo y de regulaciones que giran en torno al inmueble, es importante verificar otros factores que detallamos a continuación:
• Estado del inmueble
• Ubicación catastral
• Ocupación actual de la propiedad, sobre todo si no existen ocupantes ilegales.
• Comprobación de pagos de los servicios públicos y privados (agua, energía eléctrica, cable, otros)
• Estatus del pago de los empleados e la propiedad.
Una vez ha sido verificada toda la formación de la propiedad y seleccionada la misma, procedemos al proceso de cierre de la transacción. En este proceso verificamos lo siguiente:
Los documentos necesarios para el cierre y posterior inscripción de l transferencia por ante el registro de títulos son los siguientes.
1. Redacción, firma y legalización dl acto de venta ante un notario publico.
2. Certificado de titulo duplicado del dueño correspondiente al inmueble. Carta constancia o cualquier otro documento que garantice los derechos del vendedor y su posible transmisión al comprador.
3. Según el articulo 20 de la reforma fiscal (ley 288-04) se aplica un impuesto de un (3%) a la transferencia inmobiliaria sobre el valor del mercado del inmueble transferido. De igual modo se aplica a la transferencia de inmueble con un valor superior al millón de pesos, adquiridos con fondos otorgados por las entidades de intermediación financiera. Esto significa una importante reduccion, pues, anteriormente los impuestos de transferencias inmobiliarias estaban gravados con un impuesto de 4% mas un 12% sobre el referido 4%.
4. Recibo de pago del Impuesto sobre Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos no Edificados al día o la certificación de la DGII, donde hace constar que no califica para los fines del mismo.
5. Recibo de pago de la Ley No. 80-99, expedido por la DGII.
6. Sellos de la Ley No. 370, uno por el expediente y otro por cada duplicado del certificado de titulo, expedido por la DGII.
7. Sellos de la Ley No. 91.
8. Sellos de la Ley No. 67.
9. Recibo de pago de la Ley No. 33-91 por cada Duplicado de titulo.
10. Copias de las cedulas de identidad y Electoral de las personas que intervienen en el proceso de cierre de la transacción.
Es importante que el deposito y la inscripción de la transferencia se realice de forma inmediata a la suscripción del cierre de la transacción, para ser beneficiario de la máxima de nuestro sistema: "Primero en el tiempo, primero en el derecho". Esto otorga fecha cierta a su transferencia y hace su derecho oponible a los terceros.
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