La Ley sobre Registro Inmobiliario, Títulos de propiedad y su influencia legal

Por Juan Cruz

De acuerdo con el artículo 91 de la Ley 108.05, sobre Registro Inmobialiario, un certificado de título es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y su titularidad.

El certificado es un documento esencial porque además de ser un factor de crédito, constituye la garantía y base del derecho de propiedad, se basta por sí solo y como documento oficial auténtico hace fe pública de su contenido. Se impone ante todos los tribunales del orden judicial del país, por su característica de “erga omnes”, es decir, es un acto oficial oponible a todo y de ahí la importancia de su obtención.

Este documento debe estar resguardado de la siguiente manera:

a.- Los originales del certificado de título son custodiados por la jurisdicción inmobiliaria,

b.- Sobre el original del certificado de título no se debe registrar inscripción alguna ni anotaciones, a excepción de las previstas expresamente en le ley,

c.- Para acreditar el estado jurídico del inmueble, el registro de título debe garantizar que todos los derechos accesorios, cargas y gravámenes sean incorporados en un registro complementario al certificado de título,

d.- El duplicado del certificado de título es una copia fiel del certificado original y en los casos de que se trate de certificado en copropiedad, se expedirá a cada copropietario un extracto,

e.- En cuanto al estado jurídico del inmueble y la vigencia del duplicado, se acredita mediante certificación oficial emitida por el registro de título correspondiente y en caso de pérdida se requiere que el propietario presente una solicitud formal o instancia ante el registro de títulos acompañada por una declaración jurada donde se haga constar la publicación en un periódico de circulación nacional, como medio de prueba de la pérdida o destrucción del documento.

El artículo 95 del la Ley 108-05 se refiere a esa parte: “En caso de existir alguna diferencia entre el certificado de título y el duplicado, prevalece el certificado de título original”.

La legislación se refiere a la “función calificadora”, destacando que en los actos posteriores al primer registro, corresponde examinar y calificar sus formas y demás circunstancias en el registro de título, de conformidad con lo establecido en el reglamento correspondiente.

El registro de títulos sólo está facultado par calificar aspectos de forma. En cuanto a las inscripciones y anotaciones se hace referencia a que se producen a pedido de la parte interesada, con el requisito de que deben ser producto de saneamiento y deberán estar respaldadas por el plano aprobado por la Dirección General de Mensuras y Catastro.

En este caso el registrador de título, por disposición de la ley, no procederá a registrar la transmisión de ningún derecho sobre el inmueble en cuestión, hasta que se haya demostrado que el titular del derecho registrado ha percibido del Estado dominicano la totalidad del importe correspondiente a dicha expropiación.

Así lo dispone el numeral 13 del artículo 8 de la Constitución de la República, que respecto al derecho de propiedad y de expropiación dispone: “Nadie puede ser privado de ella sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su justo valor determinado por sentencia de tribunal competente”.

La Ley sobre Registro Inmobiliario estatuye también lo que se conoce como bloqueo registral y la rectificación del registro, refiriéndose a que la venta condicional de inmuebles se inscribe en el registro complementario del certificado de título y se agrega que esa inscripción genera un bloqueo al registro e impide los actos de disposición.

La declaración de bien de familia de un inmueble se inscribe en el registro complementario del certificado de título, generando un bloqueo registral que impide actos de disposición, cargas y gravámenes sobre el inmueble.

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