LAS TASAS DE INTERÉS INCIDEN, PERO NO SON DETERMINANTES EN LAS VENTAS

El incremento en los precios de los materiales de construcción como el cemento gris, agregados, varilla y artículos de terminación, ha incidido más sobre la parálisis de este sector que los niveles de las tasas de interés en los préstamos bancarios.

La inflación acumulada en los últimos cinco años, combinada con recientes incrementos en los precios de las viviendas, por lo caro de los materiales y de la tierra, son los principales obstáculos que enfrentan los adquirientes de viviendas unifamiliares, de acuerdo con las conclusiones de los promotores y constructores organizados del país.

Según las estadísticas, en el año 2002 las tasas de interés bancarias estaban prácticamente en los mismos niveles que en la actualidad y las empresas constructoras vendieron alrededor de 25,000 viviendas. Este año, con tasas similares, la oferta de viviendas no superará las 12,000 unidades. Incluso, con tasas de interés bajas, es posible que la variación no sea tan grande, pues el desplome de las ventas de casas se observa en los últimos cuatro meses.

¿Cuál es la principal dificultad? Los elevados precios. Hace seis años un apartamento de 115 metros cuadrados costaba alrededor de RD$800,000, lo que indica que una familia de clase media baja, cuya pareja registrara ingresos promedios de RD$45,000 al mes, podría ahorrar RD$300,000 para el inicial de la casa y buscar un financiamiento de RD$500,000 en una entidad financiera. Con su ingreso mensual podría calificar perfectamente, pues pagaría una tasa promedio de 19% anual en esa época para una cuota mensual de alrededor de RD$11,000 cada mes, menos del 25% de sus ingresos, como indican los requisitos.

Pero en la actualidad, el mismo apartamento tiene un costo de por lo menos RD$2.5 millones, lo que indica que para juntar el inicial la misma familia tendría que buscar al menos RD$500,000 (20% del valor de la vivienda) y financiar en el banco RD$2 millones. Esa misma familia, calculando el comportamiento de los salarios, es posible que en este momento tenga un ingreso conjunto de RD$60,000 mensual.

Para que el banco le apruebe un préstamo de RD$2 millones, necesitaría comprobar que tiene ingresos mínimos por RD$130,000 mensual, pues su cuota mínima a pagar sería de no menos de RD$30,000 mensual.

Un informe estadístico de la Tesorería de la Seguridad Social (TSS) indica que a septiembre de este año el 75.5% de los trabajadores del sector laboral formalizado tiene salarios por debajo de los RD$15,000 mensual.

Sólo el 11% de los empleados formales devenga salarios de RD$25,000 mensual o más. Las cifras indican que para la gran mayoría de la población trabajadora local es prácticamente imposible acceder a un crédito para la adquisición de una vivienda “económica” bajo las condiciones de precio actuales, aunque junten el salario de los dos (la pareja de esposos).

Aún queda mercadoPero a pesar de los elevados precios de las viviendas y las dificultades de acceso a los financiamientos más que el elevado costo del dinero, todavía hay una demanda activa de segmentos de la población con ingresos medios con la intención de adquirir un hogar propio.

La demanda de viviendas en el segmento de precios de RD$4 millones o más está prácticamente nula. “No hay compradores”, dijo un constructor reconocido del país en una reunión de empresarios del sector.

Sin embargo, los proyectos de viviendas más económicas con precios que oscilan entre RD$1.5 y RD$1.8 millón, hay familias dispuestas a comprar, siempre dependiendo de las condiciones del financiamiento y de las facilidades para pagar el inicial del valor de la casa o apartamento.

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Dirección Genera de Impuestos Internos actualizará valores de bienes inmuebles

En la Dirección General de Impuestos Internos existen tablas de valores de los inmuebles especificados por tipo de propiedad, ubicación, extensión y otros. También hay tablas similares para los valores de los vehículos. De esa forma, la institución tiene una idea sobre el valor de mercado del inmueble y cobra los impuestos correspondientes con esa base.

Estas operaciones se hacen cuando una persona o empresa realiza alguna transacción económica relacionada con un bien inmobiliario, ya sea compra, traspaso, sucesión por herencia, donación o cualquier otro proceso, debe hacer el registro correspondiente a fin de poner el inmueble a su nombre.

Por ejemplo, si usted compra una vivienda, ya sea casa o apartamento, debe pagar un 3% de su valor para los fines de traspaso (hace poco más de un año era 4.5%, pero fue reducido con la Ley de Eficiencia Tributaria). Esto quiere decir que si la vivienda fue comprada por RD$3 millones, a usted le corresponde pagar alrededor de RD$90,000.

Pero algunas personas, con la intención de pagar menos, hacen un contrato por un valor de venta menor. Si lo hace por RD$2 millones y se presenta a la Dirección General de Impuestos Internos a pagar el impuesto correspondiente, la institución procede a introducir los datos de la vivienda en una base de datos para verificar si ese es el valor real del inmueble. Se puede dar el caso de que en la base de datos ese inmueble aparezca con un valor de mercado mínimo de RD$2.5 millones y no RD$2 millones como dijo el comprador.

Si el valor que aparece en la tabla de la DGII está por debajo del valor que dice el contrato real, entonces le cobra con base en lo que dice el contrato. Pero si el valor del contrato está por debajo, procede a cobrarle con base en lo que dice la tabla de valores de su base de datos.

Sin embargo, esa base de datos no está tan actualizada. Es probable que un inmueble con valor real de RD$5 millones aparezca con una valoración de RD$4 millones en la tabla de la Dirección General de Impuestos Internos.

Por eso, la institución recaudadora del Estado, en su interés de hacer más eficiente su gestión tributaria, ha decidido iniciar el proceso de actualización de su base de datos con una revalorización basada en los nuevos valores de los inmuebles en diferentes zonas del país.

Esta medida no implicará un aumento de los impuestos en términos de tasas establecidas en el renglón de impuestos a la propiedad, pero si va a representar mayores pagos para los contribuyentes con base en los nuevos valores por establecer.

Para el año que viene los propietarios de viviendas se encontrarán con una nueva realidad. La institución se prepara para revalorizar los valores de las viviendas, solares, edificaciones y toda clase de inmuebles que deben ser registrados ante la administración tributaria para el pago de los impuestos correspondientes por las diversas transacciones de compra, venta, traspaso, sucesiones, herencias y otras actividades.

La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) llamará a concurso público a los agrimensores para seleccionar el equipo de profesionales en la materia que se encargará de revalorizar las edificaciones y viviendas.

La medida forma parte de un proceso de control que llevará a cabo la administración tributaria el próximo año. La entidad tiene a su cargo una oficina que se encarga de valorar el precio de las viviendas, para lo cual dispone de tasadores oficiales.

El tasador es quien estudia y determina el valor comercial del inmueble. Para esto usa características de ubicación, área construida, el estado de la construcción, condiciones de acceso al inmueble, los servicios básicos que tiene el bien, el área que lo rodea (contexto), entre otras.

ES BUENO DEFINIR SI LO QUE SE QUIERE ES UNA CASA O UN APARTAMENTO

Cuando esté decidiendo qué tipo de vivienda es la correcta para usted, no sólo tiene que pensar con respecto al momento presente, sino que debe pensar con respecto al futuro.

¿Su familia estará creciendo? ¿Necesitará una oficina en su casa? ¿Va a poder afrontar el mantenimiento? No quiere comprar una vivienda y luego encontrar tres años más tarde que su familia ha crecido demasiado para poder vivir en ella.

Compre una Casa, si le gusta la privacidad y la independencia, comprar una casa para una sola familia tal vez sea la propia selección para usted. Decida si quiere una casa nueva, una casa que ha tenido un dueño previo o una que necesitará arreglar. Si compra una casa que acaba de ser construida, asegúrese de determinar el costo de las mejoras y de la jardinería ornamental, que generalmente no se incluyen en el precio base.

Tal vez sea mejor comprar una casa que ha tenido un dueño anterior y está en buenas condiciones. Por otra parte, una casa que tenga que arreglar tal vez le permita comprar más casa por su dinero. Su vivienda aumentará rápidamente en valor al tiempo que trabaja en ella, mientras esté dispuesto a invertir el tiempo y el dinero que se requiere para hacer el trabajo correctamente.

Condominios. Un condominio es una mezcla entre un apartamento y una casa. Aún es dueño del edificio y la propiedad, pero paga tarifas de mantenimiento cada mes, que se usan para cortar la hierba, recortar los árboles, pintar las contraventanas y otros. Usted aún es responsable por las reparaciones interiores y el mantenimiento.

Asegúrese de leer el acuerdo de propietarios antes de decidirse a comprar un condominio. Estos documentos dictan lo que se permite y no se permite en la propiedad y puede incluir cualquier cosa, desde cuántos vehículos y qué tipos de vehículos se pueden estacionar en su camino de entrada, hasta cuántas mascotas puede tener.

Las desventajas de una casa pequeña son obvias: no hay suficiente espacio. Pero también hay desventajas con respecto a una casa grande. El mantenimiento de una casa grande es considerablemente más trabajoso.

¿Tiene hijos? Si los tiene, investigue cuidadosamente el sistema escolar al cual estarán asistiendo. Vea cuáles oportunidades de aprendizaje están disponibles. Aunque no tenga hijos o asistan a una escuela privada, la calidad de las escuelas en su comunidad tendrá un impacto en el valor de re-venta de su vivienda.

¿Le gustan los ambientes de alta energía o la paz y tranquilidad? Cuando algunas personas se van a la casa, quieren dejar el mundo atrás y relajarse en la paz y tranquilidad de su refugio personal. Otras se morirían de aburrimiento en ese medio ambiente y necesitan más interacción y energía.

Imagínese el vecindario perfecto. Pregúntese, ¿qué es lo que lo hace perfecto? Luego busque ese vecindario. Cuando esté buscando viviendas, trate de obtener una sensación del vecindario para ver si es el correcto para usted. Hable con los vecinos y pregúnteles cómo es. Sea entrometido. Después de todo, tal vez viva allí por mucho tiempo.

La decisión de comprar una casa o apartamento es una de las más importanes que tome cualquier ser humano en su vida, pues se trata de la elección del lugar para habitar y por lo general esa oportunidad no se presenta en más de una ocasión.

La azotea, mucho más que un techo

No es raro ver, por estos días, viviendas o edificios en cuya construcción se toman en cuenta los nuevos usos de las azoteas, pues incluyen gazebos en concreto y techo de tejas. Y aunque en los edificios de apartamentos, la azotea se considera espacio común, en otros casos su aprovechamiento recae sobre la familia que habita el último piso.

Por ser un lugar de historias, encuentros, reuniones e inspiración de muchos que allí se sienten en contacto con el aire, más cerca del cielo, el sol o las estrellas, este hábitat puede convertirse en un ambiente muy personal.

La azotea puede ser ambientada con diferentes estilos, dependiendo de la preferencia de las personas que harán uso de este espacio de la vivienda o apartamento. Ya sea que la elección se incline hacia el estilo romántico, moderno o minimalista, para poder habilitar correctamente este espacio tomamos en cuenta factores como el sol, el viento, la lluvia y las épocas de frío o calor excesivo.

Si su casa carece de un patio o jardín donde pasar un agradable rato libre, mire hacia arriba y, tal vez, encontrará la solución a este dilema: la azotea. Tradicionalmente relegado para usos como tender ropa, colocar tinacos, antenas, parábolas, paneles solares o volar chichiguas en Cuaresma, el techo de la casa adquiere una nueva dimensión tanto en casas como en apartamentos.

Cada vez más personas se animan a habilitarlo para compartir con amigos y familiares, crear terrazas, descansar, asolearse, preparar deliciosas parrilladas, colocar piscinas inflables para combatir el calor y, cuando el espacio y las condiciones lo permiten, practicar algún deporte de poco riesgo.

La azotea es utilizada como lugar de estar por personas que viven en edificios de apartamentos o en casas que carecen de patio, pero que entienden la importancia de los espacios exteriores.

No sólo las familias sacan partido al espacio disponible en las azoteas. Desde hace tiempo, comercios e instituciones las emplean como estacionamiento, helipuerto, restaurantes y, más recientemente, en algunos países, se extiende la costumbre de ubicar allí hermosos jardines para descansar y recargar energía. Una hermosa y romántica vista, especialmente por las noches, es un beneficio añadido que pocos comercios con las posibilidades suficientes dejarían de aprovechar.

Cualquiera que sea el uso de este espacio, uno de los primeros aspectos que los inquilinos deben tomar en cuenta es la seguridad. Para asegurar la integridad física de las personas que usen la azotea, ésta debe estar rodeada de una verja, preferiblemente en cemento, hierro o una combinación de ambos materiales, y cuya altura esté por encima de la cintura de una persona de estatura promedio.

Es bueno crear un ambiente de estar con mobiliario de madera o mimbre, telas resistentes a la intemperie y colores agradables para el exterior como, por ejemplo, el blanco. Y, ¿por qué no?, podría optar por un pequeño comedor para compartir un desayuno o una cena.

Las plantas completan una atmósfera acogedora y especial en la azotea, porque añaden el elemento de vida a la decoración. “Los jardines y plantas nos podrán ayudar con la ambientación, creando una sensación de frescura y verdor, al igual que nos protegerán del sol y el viento.

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Tomamos en cuenta la propiedad que usted le gustaría adquirir y de acuerdo a los criterios generales conjuntamente con su deseo hacemos su sueño realidad. Por ejemplo la casa es una edificación construida para ser habitada; suele organizarse en una o varias plantas, no superando tres normalmente y puede disponer de estancias en sótano, o en semisótano, y la zona superior puede ser abuhardillada o aterrazada, Es el lugar en el que históricamente se desarrollaron las actividades y relaciones específicas de la vida familiar, desde el nacimiento a la muerte de muchos de sus componentes, con las variantes típicas de cada época, cultura, clase social o clima. También sirve de refugio contra la lluvia, el viento y demás agentes meteorológicos y protege de posibles intrusos, humanos o animales, pero con nosotros usted decide por lo que quiere y le gusta

Una casa en otro aspecto puede definirse como un edificio destinado a vivienda unifamiliar, de un grupo de personas o una persona sola; mientras que se suele denominar piso a la vivienda unifamiliar independiente que forma parte de una edificación, normalmente de varias alturas. Cuando está ocupada permanente como vivienda, suele llamarse también hogar.

Para todo lo que a nuestros clientes se les pueda ocurrir hemos preparado un selecto grupo de inmuebles para ofrecerles, basados en 10 años de experiencia en el mundo inmobiliario en la costa norte de la Republica Dominicana.